Nestrácajte nervy: Čo potrebujete vedieť o nákupe dlhu v strednej a východnej Európe

„Silný nárast obchodu, ktorý vidíme, ovplyvňujú tak trhové podmienky, ako aj stratégia,“ hovorí Ramcke. „Alebo, aby sme to povedali lepšie, spôsobuje to naša strategická flexibilita s cieľom využiť príležitosti na trhu.“ Po rozmachu úverov v regióne strednej a východnej Európy zasiahla v rokoch 2007 a 2008 finančná kríza. Čoskoro bolo zrejmé, že banky v strednej a východnej Európe skončia s mnohými nesplácanými úvermi – a viac zabezpečenými než nezabezpečenými, pretože vo všeobecnosti sú hypotéky väčšie ako osobné pôžičky.

„Finančné inštitúcie s úvermi, ktoré majú problémy, môžu vždy trochu odložiť deň splatnosti, ale v určitom okamihu musia deklarovať nesplácané úvery a prijať účtovné opatrenia,“ hovorí Ramcke. V období rokov 2008 až 2013 sa zvýšili nesplácané úvery ako percento hrubých úverov z približne 3 percent na približne 17 percent v Maďarsku a Bulharsku a na 20 percent v Rumunsku – na polceste medzi Nemeckom, o niečo viac ako 2 percentá, a v Grécku, ktoré zažilo nárast nesplácaných úverov na 35 percent všetkých úverov.

Spoločnosť EOS v súčasnosti spravuje problémové hypotéky v Rumunsku, Bulharsku, Macedónsku, Chorvátsku, Srbsku, Maďarsku, na Slovensku, v Českej republike a v Poľsku – na deviatich z 15 trhov spoločnosti v strednej a východnej Európe.

„Chceme aj naďalej kupovať problémové dlhy na všetkých týchto trhoch,“ hovorí Ramcke. „A v nasledujúcich dvoch rokoch skutočne očakávam, že budeme spravovať nezabezpečené a zabezpečené dlhy vo všetkých 15 krajinách strednej a východnej Európy.“ Dokonca hovorí, že ak nastanú správne príležitosti, bude možné pridať ďalšie krajiny na tento zoznam.

Vo finančnom roku 2016-2017 kúpila spoločnosť EOS východoeurópsky dlh s nominálnou hodnotou 1,8 miliardy eur, čo je jedna tretina celkových nominálnych nákupov spoločnosti EOS a viac ako dvojnásobok nominálnej hodnoty získanej v strednej a východnej Európe v predchádzajúcom rozpočtovom roku. Ročný predaj v regióne vzrástol takmer o 20 percent na 131,1 milióna eur v rokoch 2016-2017, čo je len o niečo viac ako pätina celkových tržieb spoločnosti EOS. A zatiaľ nepublikované údaje ukazujú, že sa výnosy pred zdanením (EBT) v krajinách strednej a východnej Európy v rokoch 2017-2018 zdvojnásobili.

„Súčasne poklesli úrokové sadzby a čoraz viac medzinárodných investičných fondov sa snažilo investovať do problémových dlhov vo východnej Európe v nádeji, že získajú dobré výnosy,“ pokračuje. „Pridajte nátlak Európskej centrálnej banky a iných regulačných orgánov na banky, ktoré majú v držbe nesplácané úvery,  a v určitom okamihu sa predajcovia rozhodli predať a kupujúci boli konečne schopní kúpiť.“ Trh so zabezpečenými nesplácanými úvermi sa skutočne rozbehol v strednej a východnej Európe v rokoch 2015 a 2016.

„Keď východoeurópske banky začali predávať zabezpečené nesplácané úvery, dokázali sme veľmi rýchlo reagovať na to, aby sme dostali časť tohto nového trhu,“ hovorí Ramcke. „Mali sme 10 rokov skúseností s obchodovaním so zabezpečeným nesplácanými úvermi v Nemecku a na rozdiel od mnohých ďalších hráčov, ktorí mali záujem o zabezpečený trh s nesplácanými úvermi, spoločnosť EOS už dlhé roky pôsobí v 15 krajinách strednej a východnej Európy a veľmi dobre pozná právny rámec. Navyše sme vedeli, ako riadiť dlžníkov vďaka nášmu podniku s nezabezpečenými úvermi, a vedeli sme, že mnohé banky predávali zabezpečené nesplácané úvery ako klientov z nezabezpečeného trhu s nesplácanými úvermi.

Pokiaľ ide o celé prekrývanie medzi Ramckeho obchodom s nezabezpečenými a zabezpečenými nesplácanými úvermi musel sa spolu so svojimi kolegami prispôsobiť veľkým rozdielom. „Pri zabezpečených nesplácaných úverov sú hodnotenia ťažšie alebo prinajmenšom drahšie, pretože hovoríte o jednotlivých projektoch nehnuteľností, ktoré musíte analyzovať,“ hovorí. „Nezabezpečené nesplácané úvery sú zvyčajne balíčky mnohých tisícok úverov, oveľa menších objemov, na ktoré môžete použiť štatistickú analýzu – due diligence je oveľa jednoduchšia.“

Po prvých zabezpečených transakciách nesplácaných úverov v Chorvátsku a Rumunsku v roku 2016 zriadila spoločnosť EOS transakčné centrum nesplácaných úverov v ústredí v Hamburgu, centralizovanú službu na pomoc pri oceňovaní operácií krajín strednej a východnej Európy, a potom spravovala zabezpečené nesplácané úvery. Navyše inovácie typu fintech, ako je softvér na vymáhanie pohľadávok spoločnosti EOS Kollekto Plus a analytické stredisko, pomáhajú svojim východoeurópskym zamestnancom spravovať dlžníkov a ich splátkové kalendáre, a to tak pokiaľ ide o nezabezpečené, ako aj zabezpečené nesplácané úvery.

„Trh s nesplácanými úvermi je veľmi cyklický a každý trh sa nachádza v trochu inej fáze cyklu nadmerného poskytovania úverov a s bankami, ktoré si museli usporiadať svoje úverové knižky,“ hovorí Ramcke. „Preto je dobré byť geograficky rozmanitý.“

V blízkej budúcnosti vidí potenciálne nákupné príležitosti v ekonomikách ako je Maďarsko a Chorvátsko – hoci sa obáva, že je konkurencia medzi medzinárodnými investormi na zabezpečenie nesplácaných úverov aj naďalej intenzívna vďaka nízkym sadzbám.

„Kľúčom k financovaniu je zostať disciplinovaní, aby ste vedeli, kedy investícia neposkytne takú návratnosť, ako potrebujete,“ hovorí Ramcke. „Je dôležité, aby ste nestratili nervy, keď nevyhráte dražbu alebo dve.“ Hovorí, že tlak na investície zaznamenal, že platia finančné prostriedky extrémne vysoké ceny za problematické dlhy. A prácu pre rodinnú spoločnosť, ako je Skupina Otto, vidí ako veľmi užitočnú – jeho ciele sú „udržateľné“ a neviažu sa na večne opakujúce sa finančné štvrťroky.

„Čo ma najviac prekvapilo na podnikaní v strednej a východnej Európe, je dôvera – alebo nadmerná dôvera – niektorých medzinárodných fondov pri tvorbe cien nesplácaných trhov,“ hovorí Niektorí sa zúfalo snažili za každú cenu alebo riziko zabezpečiť nesplácané úvery alebo riziko pri hľadaní návratnosti, keďže úrokové sadzby zostávajú nízke. „Uvidíme, kto sa mýlil a kto mal pravdu hneď po ďalšej kríze na finančných trhoch.“